¿Cuándo queda libre una vivienda de protección oficial?

Muchas personas se preguntan cuándo queda libre una vivienda de protección oficial, ya que les interesa este tipo de alojamiento, pero tienen dudas respecto a su propiedad. En este post vamos a resolver las principales cuestiones que tienen que ver con este modelo de viviendas conocidas comúnmente por sus siglas VPO. Desde la definición de VPO y sus diferentes tipologías, hasta algunos requisitos para conseguir una o estimaciones de cuándo una vivienda de protección oficial pasa a ser libre.

¿Qué entendemos por viviendas de protección oficial?

Una vivienda de estas características es aquella que es verificada por su Comunidad Autónoma como apta, según criterios de dimensiones y precio máximo. Estas características se empiezan a pactar antes de la finalización de la obra y luego se certifican de manera definitiva. De este modo el promotor de construcción cobra una ayuda pública que compense por construir casas asequibles, ya sean para venta o para alquiler.

El precio de estas viviendas es inferior al de una vivienda libre del mercado, pero como contraprestación, deberá ser una residencia habitual o permanente para familias con un ingreso determinado. De esta manera se facilita el acceso a la residencia y a la propiedad de personas de estratos sociales en principio humildes, aunque hay viviendas de protección oficial destinadas a otros públicos.

A menudo se tiende a caer en estereotipos y pensar que las VPO son casas y apartamentos sencillos y austeros dedicados solo a personas en condiciones de necesidad. Sin embargo, existen muchas promociones de VPO diferentes, no solo con diseños y prestaciones muy interesantes, sino también con alto grado de personalización. Las modificaciones en las viviendas tienen unos límites, pero aun así, permiten cierto margen para efectuar reformas en ellas. Además, cada vez las administraciones se esfuerzan por diseñar espacios de vivienda protegida que aspiran a ser verdes, modernos y atractivos.

Ventajas de este tipo de casas y apartamentos

Para empezar, tienen un precio más competitivo y permiten a sus habitantes obtener ayudas públicas. Sin embargo, durante un período, estas viviendas están protegidas, es decir, que deben cumplir los requisitos originales. Estos requisitos de vivienda permanente y de propiedad restringida evitan que puedan ser vendidas libremente. El plazo medio para poder venderlas suele ser 10 años, aunque de esto hablaremos posteriormente. Hasta entonces, para vender estas viviendas es necesario pedir permiso a las autoridades pertinentes y devolver las subvenciones recibidas.

Sin embargo, en algunas Comunidades Autónomas, se permite la venta durante este periodo de "protección", aunque ateniéndose siempre a un precio máximo tasado de venta. Este precio suele ser comparado con el de las VPO que estén vendiéndose en ese momento en la misma zona. Además, existirá tanto el derecho de retracto como el de tanteo, con prioridad para las instituciones.

Tipos de viviendas de protección oficial

A pesar de lo que se pueda pensar, no existe un único tipo de vivienda de protección oficial. De hecho, a veces se tiende a pensar que el único tipo de vivienda pública, protegida o de carácter social son las VPO. Nada más lejos de la realidad, existen también las Viviendas de Protección Públicas, las de Protección Pública Básica, Protección Pública para arrendamiento y las de Protección de precio limitado. De estas otras viviendas hablaremos al final de este apartado.

Estrictamente hablando de VPO, existen 3 opciones, que se diferencian aunque sea mínimamente por su precio, dimensiones y objetivos sociales. Es necesario explicar antes que los criterios de selección se basan a menudo en el índice IPREM, que, para los que no lo sepan, es el "Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples". Se trata de la referencia en cuanto a selección de personas aptas para ayudas y subsidios, teniendo en cuenta criterios económicos.

Anteriormente mencionamos que había otros tipos de viviendas protegidas. Estas difieren de las VPO generalmente en sus estándares de calidad más altos, aunque también encontramos modelos específicos para alquiler.

VPO de régimen general

Podríamos decir que la mayoría de VPO se encuentran en esta tipología. Están destinadas a personas con ingresos bajos, pero no al estrato más humilde de la sociedad. Se puede optar a una de estas viviendas si no se sobrepasa en 5,5 veces el IPREM anteriormente citado.

VPO de régimen especial

Este sí es el caso de viviendas destinadas exclusivamente a colectivos especialmente desfavorecidos. Por este motivo, el criterio económico se centra en aquellas personas que ni siquiera superan en 2,5 veces el índice IPREM.

VPO de precio concertado

Las condiciones específicas de financiación y el precio fijado de antemano son las principales características de este formato de VPO.

Motivos que explican cuándo deja de ser VPO una vivienda

Existen varios tipos de liberación de VPO que tendremos que valorar para entender cada una de las situaciones. El caso más evidente es cuando desaparece o caduca el período de protección establecido. Este puede ir desde los 10 hasta los 30 años, dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Luego tenemos la opción de la descalificación de la vivienda, mucho más relacionada con la actitud del residente. Por un lado, en los casos voluntarios, el propietario decide darse de baja, ateniéndose a las consecuencias negativas del cambio. Por otro lado, la administración puede bloquear el régimen de protección si entiende que ya no se dan los requisitos para ser vivienda protegida o ha habido alguna irregularidad en el proceso.

¿Cuáles son los requisitos para la descalificación de una VPO?

El requisito más habitual es que el plazo de protección haya desaparecido, ya que, de este modo, se esquivan las posibles condiciones por venta temprana. En las cédulas de calificación de estas viviendas podemos encontrar numerosos datos e información, entre los que se encuentra la fecha de finalización del contrato.

Otro requisito es haber amortizado el préstamo recibido para la VPO o haber renegado de él. Como condición fundamental, encontramos que debe de haberse devuelto por completo la subvención o ayuda a la vivienda que se recibió por esa VPO. Incluso si esta ayuda fue en forma de exención de pago o bonificación, también tendrá que subsanarse de cara a la administración.

Cuándo una vivienda deja de ser de protección oficial, ¿qué procesos hay que seguir?

Para empezar, es necesario poseer una documentación básica. Esta incluye, para empezar, el formulario de solicitud de descalificación de la vivienda. Es necesario también un documento que demuestre que se han pagado adecuadamente las tasas y un documento en el que aparezca el expediente de calificación. Por último, basta con el DNI de los propietarios de la vivienda para poder comenzar los trámites.

Cuando ya se tienen todos estos documentos, es necesario acudir a la consejería de vivienda o, en su defecto, a la de fomento de la Comunidad Autónoma en cuestión. Allí se tramitará el proceso de descalificación.

¿Cómo continúa este trámite?

Una vez presentada la solicitud de descalificación y la documentación pertinente, el trámite sigue el siguiente proceso:

La Comunidad Autónoma, competente en esta materia, se dedica a estudiar si la solicitud cumple o no con los requisitos que se mencionaban en los párrafos anteriores. Puede darse el caso de que sea el residente el que tenga que justificar algunos de los requisitos, en caso de que la documentación o las condiciones sean confusas.

Si la decisión es favorable para el interesado, este la recibirá en un plazo de aproximadamente 5 meses. Después, tendrá que acudir al Registro de la Propiedad para dejar constancia de la descalificación de la VPO.

Un detalle importante a tener en cuenta es que tras hacerse oficial la descalificación, el titular beneficiado tendrá que esperar 5 años hasta poder operar con ella como vivienda libre. Así mismo, durante este periodo se considera que las viviendas siguen bajo el régimen público y, por tanto, los precios de venta y alquiler deberán ir acordes con el reglamento social de las VPO.

Conclusiones

Como se puede ver, las VPO son un tipo de vivienda fundamental en el tejido de la construcción en España. Sin embargo, todo derecho tiene sus obligaciones y en este caso, a la hora de actuar como propietarios, los residentes se ven limitados por cumplir una serie de funciones. Estas restricciones duran lo que estipule el régimen de protección, por lo que lo más habitual es esperar a que este expire.

Mientras tanto se puede disfrutar de una vivienda asequible, con estándares de calidad fijados por las instituciones y en las que podemos incluso invertir en algunas reformas. Estas reformas se pueden disfrutar mientras se resida en la casa, pero también pueden servir para incrementar el valor de la vivienda una vez que esta pase a ser libre. De hecho, es posible invertir parte del ahorro que supone estas viviendas en una serie de mejoras.

En definitiva, hablamos de una opción habitacional muy interesante que en tiempos de inestabilidad en el mercado inmobiliario, se vuelve imprescindible. Los trámites para obtener una y los criterios necesarios no son excesivamente complejos. Además, como hemos visto, el proceso de liberalización de la vivienda es también sencillo. Ahora ya sabes cuándo queda libre una vivienda de protección oficial.