Qué casa me puedo permitir

Llega un momento en la vida en el que uno se pregunta qué casa me puedo permitir, para así pasar a ser propietarios e invertir en un bien que nos puede dar mucha rentabilidad a largo plazo. La operación de comprarse una vivienda, tanto si lo vamos a hacer solos o en pareja, es complicada y requiere de mucho tiempo de planificación, ya que hay que encajar muchos factores.

Qué casa me puedo permitir con mi sueldo

Uno de los aspectos más importantes y decisivos a la hora de aclarar qué casa me puedo permitir comprar es la concesión de la hipoteca. De nada sirve que nos pongamos a mirar viviendas si antes no hemos hecho una primera aproximación a los bancos y las posibles condiciones de un préstamo hipotecario. La mayoría de ellos tienen simuladores digitales en los que puedes introducir tus datos y te dan una idea aproximada del importe que te prestarían.

Pero ¿qué aspectos tienen más en cuenta los bancos a la hora de conceder hipotecas?

Ahorros

Una de las cosas más importantes en la búsqueda de la casa es tener algunos ahorros, tanto para la entrada como para los impuestos. De hecho, es la primera pregunta que te van a hacer en cualquier entidad y que te afecta tanto si vas a comprar solo como acompañado.

En España, en general, para las primeras viviendas te dan una hipoteca, como máximo, del 80 % del valor de tasación de la casa o del importe total. Existen excepciones: por ejemplo, a los funcionarios les suelen subir un poco este porcentaje, así como a aquellos que tengan altos ingresos.

A esto hay que añadirle un 10 % aproximado en impuestos. Veámoslo con un ejemplo antes de pensar qué piso me puedo comprar. Si estás mirando viviendas por valor de 100 000 euros, deberás tener ahorrados 30 000 euros y, además, justificar este importe.

Salario

Otro aspecto que tenemos que valorar mucho, algo que también harán las entidades bancarias. Hemos de ser realistas a la hora de pensar qué casa me puedo permitir con mi sueldo, y lo ideal es que la letra mensual no sobrepase el 30 % de los ingresos. Evidentemente, si sois dos, podréis optar a una casa más cara.

Por ejemplo, una persona que gane 1000 euros netos mensuales podrá destinar 300 euros, como máximo, a pagar una hipoteca. Si entre dos personas ganáis 3000 al mes, podréis pagar fácilmente una letra de unos 900 euros al mes.

También es muy importante el tipo de contrato que tengáis y la antigüedad en vuestro puesto de trabajo. Son dos aspectos que pesan en la decisión final de la entidad bancaria, y que a ti mismo pueden darte más o menos tranquilidad para seguir adelante con la decisión de ser propietario. Si cobras bien, pero tienes un contrato por obra, una beca o con una duración determinada, el riesgo de impago va a ser alto y el banco puede denegarte la hipoteca o establecer penalizaciones, como obligarte a un seguro de impago o subirte el tipo de interés.

Para ti mismo también es arriesgado comprar teniendo contratos precarios. Piensa que puedes quedarte sin empleo y, si no tienes un colchón económico, te puedes complicar bastante la vida.

Características de las viviendas

En las ciudades grandes existen grandes diferencias de precios entre las casas según dónde se ubiquen. Y no hablamos solo de barrios, sino también de calles colindantes. Lo normal es que un piso pequeño, en un barrio cotizado, sea igual de caro que otro con el doble de metros cuadrados y que esté en una zona más deprimida.

Dependiendo de nuestras circunstancias personales, tenemos que analizar detenidamente qué es lo que más nos conviene. Por ejemplo, si somos dos personas con idea de formar una familia, lo mejor sería buscar una casa más grande, aunque el barrio no sea el mejor de la ciudad. Para las personas solteras que busquen tranquilidad y algo más recogido, menos metros cuadrados no les puede suponer mucho problema.

A la hora de pedir una hipoteca, el banco también va a tener muy en cuenta las características del piso, ya que tendrá que tasarlo antes de decidir cuánto nos puede prestar. Para ello, mandará a un perito al piso para que establezca un precio de mercado (normalmente, seremos nosotros quienes afrontemos este gasto). Cuando el banco manda al perito ya nos asegura que podemos optar a una hipoteca, aunque aún no sepamos el importe.

Devolución de préstamo

Desde hace unos años hasta ahora, la devolución de los préstamos hipotecarios se ha ampliado en el tiempo. Ahora no es difícil encontrar hipotecas a devolver en 40 años, pero esto es un arma de doble filo y te explicamos por qué:

- La letra mensual va a ser más baja que si lo devolviéramos en menos tiempo, lo cual es interesante para nosotros a corto plazo.

- Vamos a devolver mucho más dinero en intereses que si el préstamo se acortara. Por tanto, al banco les interesa que firmemos una hipoteca larga, porque ellos cobran durante más tiempo y una mayor cantidad.

Normalmente vamos a tener la oportunidad de hacer amortizaciones de capital, es decir, ahorrar para ir reduciendo el préstamo. Por ello, es importante que, al revisar las condiciones, no nos pongan ninguna comisión por "amortización anticipada" y nos permitan reducir tiempo del préstamo cada vez que hagamos una amortización.

¿Qué pasa con las segundas viviendas?

Cuando ya somos propietarios de una casa pero nos gustaría tener otra, como inversión o para ir de vacaciones, y no tenemos ahorros, tenemos que abordar de nuevo unas condiciones hipotecarias difíciles, más incluso que cuando hablamos de primera vivienda.

Todo se encarece cuando compramos una segunda casa y, aunque nuestro sueldo nos permita encarar una segunda hipoteca, la legislación nos lo va a poner un poco más difícil.

Según las condiciones que hemos visto anteriormente, el ahorro que tengamos va a ser fundamental a la hora de tener o no posibilidades. Hoy, los bancos no dan más del 70 % del precio total (frente al 80 % de la primera vivienda). Es decir, que si nos gusta una casa que cuesta 100 000 euros, deberemos tener ahorrados 30 000 euros para la entrada y 10 000 para los gastos.

¿Qué pasa si necesita reforma?

Hace unos años, cuando nos encontrábamos en plena burbuja inmobiliaria, podíamos conseguir una hipoteca del 100 % más los gastos o la reforma. Hoy en día esto es prácticamente imposible, sobre todo si ya tienes otros préstamos y un sueldo medio que no llega a los 2000 euros por persona. Es decir, aunque entre tu pareja y tú entréis 4000 euros al mes, si no tenéis los ahorros suficientes y ya disponéis de una hipoteca, seguramente no os concedan la segunda.

Entonces, ¿qué casa me puedo permitir comprar?

En primer lugar, como futuro propietario tienes que analizar el ahorro del que dispones y el salario o salarios mensuales, así como el tipo de contrato. Cuanto más ahorro y mejores salarios, podrás optar a una casa más cara y con mejores condiciones en la hipoteca. Si tienes otros préstamos y puedes cancelarlos antes de iniciar los trámites, mejor. El banco no ve con buenos ojos que tengas muchos "frentes abiertos" y, por supuesto, no estar en la lista de morosos.

Por ejemplo, una persona soltera que cuente con 20 000 euros de ahorros y gane 1500 euros al mes, podría optar a una vivienda de unos 65 000 euros, y tendría una hipoteca de unos 50 000 a devolver en unos 35 años.

Sabiendo qué vivienda me puedo permitir y puedo pagar holgadamente, ya puedo ponerme con la parte más entretenida e ilusionante: buscar esa casa. Es un error hacerlo al revés, es decir, buscar una vivienda que nos guste sin haber analizado antes nuestra situación financiera o sin informarnos de cómo funciona la financiación, ya que vamos a llevarnos muchos chascos.

El endeudamiento por encima del 30 % es una medida que los bancos suelen rechazar, pero también debe hacerlo nuestro sentido común. Si la hipoteca es variable, es decir, que sube y baja en función del Euribor, podemos llevarnos desagradables sorpresas. Ten en cuenta que vamos a estar muchos años pagando y que este indicador fluctúa bastante, aunque lleva unos años a la baja.

Es interesante informarnos de los nuevos tipos de interés fijos que los bancos están promocionando desde hace pocos años. Consiste en pagar siempre lo mismo hasta la finalización del préstamo. Si bien es cierto que el tipo suele ser un poco más elevado que el flexible, nos va a dar la tranquilidad de saber que no vamos a enfrentarnos a subidas de cuotas que nos pongan en un aprieto financiero.

En definitiva, a la hora de pensar qué casa me puedo permitir, he de plantearme una operación en función de mi ahorro y mi sueldo (o sueldos, si pensamos comprar con otra persona). Hay que ser realistas en cuanto a nuestras posibilidades, y comenzar a buscar una vez tengamos claro que la propiedad se va a pagar durante muchos años y que también tenemos que vivir sin estrecheces.